日経ビジネス特集「家の寿命は20年」の不思議な主張（１）

日経ビジネス2月22日号の特集「シリーズ日本が危ない　家の寿命は20年～消えた500兆円のワケ」には不思議な主張が続々と出てくる。筆者の広岡延隆記者、玉置亮太記者（日経コンピュータ）、松浦龍夫記者、林英樹記者、島津翔記者は自分たちの主張に自信を持っているのだろうか。特におかしな解説が目立ったのが「Part2　住宅が資産でない理由～築20年で価値ゼロ　三位一体の罪」という記事だ。

佐田川（福岡県朝倉市）※写真と本文は無関係です

ここで繰り広げられている不思議な主張の数々を順に見ていこう。

◎「500兆円消失」は衝撃？

【日経ビジネスの記事】

累計500兆円という巨額の資産が、煙のように消えうせた－－。こんな衝撃的なデータがある。国土交通省が統計のある1969年以降を対象に、国内住宅累計投資額と住宅資産額の差を調べたものだ。

消失した500兆円はどこにいったのか。ツケは国民にひっそりと回されている。ほとんどの人は、実際に住宅を売却しようとする時になって初めてその事実に気が付く。だが、もはや手の打ちようはない。

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まず、なぜ「500兆円」の消失が「衝撃的」なのか記事には説明がない。「500兆円ですよ。すごい金額でしょ」と言いたいのだとは思うが…。記事中のグラフを見ると、累計投資額が約800兆円で住宅資産額が約300兆円だ。個人的には、この差額の500兆円の何が衝撃的なのか分からない。「そんなもんでしょうね」と思うだけだ。

筆者らは「800兆円投資したら、資産額も800兆円残っているのが当然だ」と思っているのかもしれない。しかし住宅は経年劣化するものだ。建て替えもある。インフレ率次第では累計投資額を住宅資産額が超える場合もあり得るが、基本的には「消失」するものだ。

例えば土地を持っている人が1970年に1000万円で住宅を建て、2010年に2000万円で建て替えたとしよう。この場合、住宅資産額は3000万円になるのが当たり前だろうか。累計投資額は3000万円だが、資産額はその半分ぐらいだろう。

この場合「消失した1500万円はどこに消えたのか」と驚く必要はない。少なくとも70年に建てた1000万円分は「煙のように消えうせた」のではなく、音を立てて建物が壊されたはずだ。

今回の記事で最も気になったのは以下の説明だ。

【日経ビジネスの記事】

価格が維持されない商品は「資産」とは呼べない。つまり日本の住宅の正体は、資産のフリをした「消費財」なのだ。

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「価格が維持されない商品は『資産』とは呼べない」のだろうか。「価格が維持されない商品＝価格低下の可能性がある商品」という意味ならば、株式や貴金属も「資産」とは呼べない。もちろん土地もだ。しかし、これは常識との乖離が大きすぎる。

「価格が維持されない商品＝価格が時間経過とともにゼロへ向かっていく商品」と考えるとどうだろう。この定義では、どんなに優秀な競走馬であっても「資産」とは見なせなくなる。数十年で必ず死んでしまうからだ。しかし、１億円以上で取引されることもあり多額の賞金を獲得してくれる競走馬を「資産ではない」と言い切るのは難しい。

木造戸建てでは「一律で『20年で価値ゼロ』と見なす業界慣習がある」という理由で、「日本の住宅は資産ではない」と筆者らは断定している。しかし、「20年で価値ゼロ」は資産であることを否定しない。それは競走馬の例からも明らかだ。

（２）では、「20年で価値ゼロ」を問題視する主張の不思議さを取り上げたい。

※（２）へ続く。